Hernán Cardozo Cuenca
De acuerdo con las NIF, las propiedades de inversión son bienes inmuebles como terrenos o edificios o parte de un edificio o ambos, destinados de forma exclusiva para el alquiler o generación de Plusvalía; sus lineamientos se encuentran en la sección 16 del Estándar Internacional para Pyme y en la NIC 40 de las Plenas (esta última modificado por el Decreto 2170 de 2017).
Las propiedades de inversión no deben ser ocupadas por el propietario; estas propiedades que sean ocupadas por el dueño ya sea en la parte administrativa, productiva, eventos o prestación de servicios sociales, no son consideradas propiedades de inversión, y por ende se contabilizaran como propiedades planta y equipo, utilizando el modelo de costo-depreciación-deterioro del valor, establecido en la sección 17 Pyme o NIC 16 Plenas.
Las propiedades de inversión cuyo valor razonable se puede medir con fiabilidad sin costo o esfuerzo desproporcionado y en un contexto de negocio en marcha, se contabilizarán de acuerdo con la sección por su valor razonable en el rubro 1715 – Propiedad de Inversión medidas a Valor Razonables – del Catálogo Único de Información financiera con fines de supervisión, expedido por la Supersolidaria, con cambios en resultados en el rubro 4236 – Valoración de propiedades (A valor razonable). Esta medición o revaluación no necesariamente debe ser anual, lo que se busca es mantener el valor más cercano al comercial en una fecha dada, toda vez que las condiciones de mercado pueden cambiar y podría ser incorrecto o inapropiado para otra fecha. (No se necesita de avalúo ni contratación de evaluadores).
Estas propiedades de inversión deben medirse inicialmente al costo, el cual se compone del precio de compra, los costos de puesta en marcha que sean necesarios para poner la propiedad en condiciones necesarias para operar y cualquier gasto directamente atribuible, caso por ejemplo de los honorarios legales y de intermediación, impuesto por la transferencia de la propiedad y otros costos asociados a la transacción en el momento de la adquisición. Ahora, es importante tener en cuenta que si el pago en la adquisición se aplaza más allá de los términos normales de crédito, el costo es el valor presente de todos los pagos futuros.
En nuestra opinión, las propiedades de inversión medidas al valor razonable, no tendría la necesidad de registrar contablemente un deterioro como lo establece el Catalogo de cuentas, porque de alguna manera en el valor razonable determinado, se tendría en cuenta dicho deterioro, porque el ajuste por cambios en dicho valor podría ser hacia arriba o hacia abajo, siempre contra resultados del periodo en el que sucedan (“Utilidad o Perdida”).
Los bienes o propiedades de uso mixto se separarán entre propiedades de inversión y propiedades, planta y equipo. Sin embargo, si el valor razonable del componente de propiedades de inversión no se puede medir con fiabilidad, sin un costo o esfuerzo desproporcionado, se registrará como Propiedades, Planta y Equipo medidas al costo, atendiendo los lineamientos de la Sección 17 de las NIF para Pyme (Anexo 2 del Dto. 2420 de 2015) o NIC 16 Plenas.
Las NIF en Colombia o normas locales, no especifican cómo clasificar los terrenos que se mantienen para un propósito no determinado. Al desarrollar las políticas contables para los terrenos adquiridos con un propósito no determinado, la organización solidaria puede registrarlos como propiedades de inversión puesto que podrían generar una revaluación (Plusvalía), que se registraría contra el ingreso, dado que la decisión posterior de utilizar tal terreno como inventario o para el desarrollo como propiedad ocupada por el dueño sería una decisión de inversión. En mi opinión sería conveniente registrar los terrenos como Propiedad, planta y equipo al costo revaluado con el propósito de poderlo valorizar contra la cuenta patrimonial ORI, con el propósito de no calcular impuestos de un ingreso no realizado y mucho menos distribuir dicho ingreso, hasta tanto no se venda el bien.
Efectos fiscales.
En primera instancia es importante tener en cuenta que las organizaciones solidarias pertenecientes al régimen tributario especial tienen su legislación tributaria independiente y diferente a las entidades comerciales obligadas a llevar contabilidad, pertenecientes al régimen tributario ordinario o general.
En este orden de ideas, se vienen presentando polémica o controversia sobre la medición y contabilización de las propiedades de inversión a valor razonable en el sector solidario, que son registras contra los resultados del ejercicio contable.
Así las cosas, según algunos profesionales expertos en materia tributaria, conceptúan que los ingresos obtenidos en la medición o valoración de las propiedades de inversión a valor razonable hacen parte de los resultados finales del periodo o beneficio netos de la organización solidaria, en razón a que el beneficio neto o excedente fiscal se establece de acuerdo con la normatividad cooperativa (Art. 19-4 E.T. adicionado por la Ley 1819 de 2016), es decir, que no hay que depurar y según argumentos sobre dicho excedente fiscal se calcula y paga el impuesto de renta a la tarifa única especial del 20% tomados de los fondos de educación y solidaridad y sometidos a su distribución según normativa establecidas en cada estatuto, en concordancia con el artículo 54° de la ley 79 de 1988 para cooperativas, al artículo 19° del decreto Ley 1481 de 1989 modificado por la ley 1391 de 2010 para los fondos de empleados, al artículo 22° y 23° del decreto 1480 de 1989 para las asociaciones mutuales, y al artículo 26° del decreto 1482 de 1989 para las administraciones publicas cooperativas.
Ahora, la asamblea general podrá determinar la creación de una reserva patrimonial adicional del valor determinado entre la diferencia del valor del ingreso por el ajuste, menos el supuesto impuesto calculado, con el propósito de no distribuir dicho ingreso por ajuste por cambio en el valor razonable, toda vez que estos son ingresos no realizados, atendiendo la opción o lo permitido según el artículo 56° de la Ley 79 de 1988, en el artículo 20° del Decreto Ley 1481 de 1989, en el artículo 24° del decreto 1480 de 1989, y en el artículo 29° del decreto 1482 de 1989. Pero dicha reserva se deberá calcular tomando como base el valor del remante determinado, es decir, después de la constitución de reservas y fondos obligatorios establecidas en cada una de las normas para cada tipo de organización, y estas reservas, deberán ser de carácter permanente en concordancia con el artículo 46° de la ley 79 de 1988 e irrepartible en concordancia con el numeral 1 del artículo 4° y numeral 8 del artículo 5° de la ley 79 de 1988 para las cooperativas, y de la normatividad de cada clase o tipo de organización; esta reserva ayuda a fortalecer el patrimonio institucional como también al patrimonio técnico de las organizaciones obligadas a determinarlo por normas prudenciales y sirve de apalancamiento financiero por convertirse en capital de trabajo,
Queda la incertidumbre sobre si se aplica el numeral 5 del artículo 28 del estatuto tributario que según los expertos tributaritas, dicha norma es aplicable a las entidades comerciales del sector real de la economía perteneciente al régimen tributario general.
Hernán Cardozo Cuenca
Consultor Empresarial del Sector Solidario
